【2007/03/09 06:20 報導 】
「台灣房市 擦鞋童也進場了嗎?」(何宏儒報導)

「擦鞋童理論」是股市投資的著名理論。也就是連非投資專業的擦鞋童都開始對股市進出侃侃而談的時候,最好趕緊出脫手中持股!
經建會發布95年第4季住宅需求動向調查結果,全國有高達2成28的購屋者是投資客,台北市的比例甚至高達3成14,都是歷次調查的最高紀錄。政大地政系教授張金鶚指出:市場上投資客佔一到兩成才是正常情況。現在投資客比重這麼高,連港星也有意來台投資房地產。他認為:如果現在才進場的話,很可能成為「最後一隻白老鼠」。
他強調:投資客大量進場、市場驟然攀升的結果,「泡沬就越來越大」,「最後一隻老鼠可能會非常危險」!然而,今年在多空交戰之下,市場混沌不明,投資客套利空間將越來越少。「投資客不應該進場,這個訊息是很清楚的。」他並認為:即使是自住客,都應該保守評估是否進場。
不過,對於這樣的說法,建商當然有意見。台灣省建築開發公會理事長穆椿松指出:所得前20%的頂級客層換屋需求不曾間斷,而豪宅產品尤其突顯這樣的情況。他表示:「有人認為投資客好像手軟了,我想沒有那麼嚴重。」不過他也坦承:首購市場的確值得憂心。「under前20趴、後面50趴的人收入沒辦法那麼高,他能付擔的房價就有限。房價一直往上走,他就很辛苦。這一段我們也覺得蠻辛苦的,那可能都會走向買舊房子來改建的路線。」
不過話說回來,投資客之所以有能力不斷進場、並且衝高房價,金融機構其實扮演了關鍵性的角色。張金鶚認為:銀行釋出的資金籌碼將會越來越少,進而影響今年房市。然而,銀行從消金轉攻房貸業務的結果,繼「卡債、卡奴」之後,今年國內房市恐怕會進一步出現「屋債、屋奴」的效應,甚至衝擊台灣經濟,他對此深感憂心!
戴德梁行台灣分公司總經理嚴炳立更痛批:房價高漲,銀行就是幫凶。他表示:這一波投資客已經到了獲利沖淡理性的地步。「到處都賺錢的結果,連小套房都玩,連豪宅都玩。」由於大部分資金由銀行供應,他指出:部分投資客手上甚至一口氣投資數百戶房屋,「買五千萬,借六千萬,銀行也照借!過去整個炒上來的時候,銀行是幫凶。」
那麼,房價到底漲到什麼地步了呢?經建會的調查結果顯示:台北市的「房價年所得比」從上一次調查的8.0倍、再度跳升到8.8倍。也就是說,民眾得不吃不喝將近九年,才買得起台北的房子!而就算真的買了房子,購屋者的負擔還是極為沈重;高達四成(39.4%)月薪都得拿去繳房貸。
張金鶚表示:台北房價之所以不正常飆漲,部分個案被放大,造成投資客盲目進場拉抬是主要原因。他舉例:台北市豪宅市場單價動輒破百萬,顯然是個案被放大,造成競價效果。而媒體渲染的結果,又進一步導致投資客盲目進場、再度墊高房價。
國內房地產從民國92年SARS之後,一直到今天,這一波景氣已經持續了超過三年。由於預期年底選戰白熱化,建商紛紛搶先推案。加上市場醞釀大陸觀光客即將來台的氣氛,建商推案更是快馬加鞭,三二九檔期也因此特別火紅,估計北、中、南新推案量分別達到1500億、300億和200億。不過,案量多並不代表景氣一定會持續長紅,預售屋賣得好不好?第二季的時候再來檢視,就可以見真章。

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