小 月 樓

【2007/03/09 06:20 報導 】
「台灣房市 擦鞋童也進場了嗎？」(何宏儒報導)

「擦鞋童理論」是股市投資的著名理論。也就是連非投資專業的擦鞋童都開始對股市進出侃侃而談的時候，最好趕緊出脫手中持股！
經建會發布95年第4季住宅需求動向調查結果，全國有高達2成28的購屋者是投資客，台北市的比例甚至高達3成14，都是歷次調查的最高紀錄。政大地政系教授張金鶚指出：市場上投資客佔一到兩成才是正常情況。現在投資客比重這麼高，連港星也有意來台投資房地產。他認為：如果現在才進場的話，很可能成為「最後一隻白老鼠」。
他強調：投資客大量進場、市場驟然攀升的結果，「泡沬就越來越大」，「最後一隻老鼠可能會非常危險」！然而，今年在多空交戰之下，市場混沌不明，投資客套利空間將越來越少。「投資客不應該進場，這個訊息是很清楚的。」他並認為：即使是自住客，都應該保守評估是否進場。
不過，對於這樣的說法，建商當然有意見。台灣省建築開發公會理事長穆椿松指出：所得前20%的頂級客層換屋需求不曾間斷，而豪宅產品尤其突顯這樣的情況。他表示：「有人認為投資客好像手軟了，我想沒有那麼嚴重。」不過他也坦承：首購市場的確值得憂心。「under前20趴、後面50趴的人收入沒辦法那麼高，他能付擔的房價就有限。房價一直往上走，他就很辛苦。這一段我們也覺得蠻辛苦的，那可能都會走向買舊房子來改建的路線。」
不過話說回來，投資客之所以有能力不斷進場、並且衝高房價，金融機構其實扮演了關鍵性的角色。張金鶚認為：銀行釋出的資金籌碼將會越來越少，進而影響今年房市。然而，銀行從消金轉攻房貸業務的結果，繼「卡債、卡奴」之後，今年國內房市恐怕會進一步出現「屋債、屋奴」的效應，甚至衝擊台灣經濟，他對此深感憂心！
戴德梁行台灣分公司總經理嚴炳立更痛批：房價高漲，銀行就是幫凶。他表示：這一波投資客已經到了獲利沖淡理性的地步。「到處都賺錢的結果，連小套房都玩，連豪宅都玩。」由於大部分資金由銀行供應，他指出：部分投資客手上甚至一口氣投資數百戶房屋，「買五千萬，借六千萬，銀行也照借！過去整個炒上來的時候，銀行是幫凶。」
那麼，房價到底漲到什麼地步了呢？經建會的調查結果顯示：台北市的「房價年所得比」從上一次調查的8.0倍、再度跳升到8.8倍。也就是說，民眾得不吃不喝將近九年，才買得起台北的房子！而就算真的買了房子，購屋者的負擔還是極為沈重；高達四成（39.4%）月薪都得拿去繳房貸。
張金鶚表示：台北房價之所以不正常飆漲，部分個案被放大，造成投資客盲目進場拉抬是主要原因。他舉例：台北市豪宅市場單價動輒破百萬，顯然是個案被放大，造成競價效果。而媒體渲染的結果，又進一步導致投資客盲目進場、再度墊高房價。
國內房地產從民國92年SARS之後，一直到今天，這一波景氣已經持續了超過三年。由於預期年底選戰白熱化，建商紛紛搶先推案。加上市場醞釀大陸觀光客即將來台的氣氛，建商推案更是快馬加鞭，三二九檔期也因此特別火紅，估計北、中、南新推案量分別達到1500億、300億和200億。不過，案量多並不代表景氣一定會持續長紅，預售屋賣得好不好？第二季的時候再來檢視，就可以見真章。